12. Kupní smlouva o převodu nemovitosti

popis prodávaných nemovitostí

Smlouva dále obsahuje výčet prodávaných nemovitostí. Údaje je nutné opsat z výpisu z KN.

U staveb se uvádí číslo popisné nebo evidenční, eventuálně účel, ke kterému se stavba užívá. Pozemky označujeme parcelními čísly z výpisu, druhem pozemku (zahrada, louka, pastvina)

údaje uváděné kupujícím

Ve smlouvě by mělo být uvedeno, že kupující nemovitost kupují za kupní cenu nabízenou prodávajícím.

Kupují-li nemovitost manželé, pak tuto nemovitost kupují do SJM.

Jsou-li na straně kupujícího dvě (nebo i více) osob a nejsou manželé, kupují nemovitost vždy do podílového spoluvlastnictví, i to by mělo být ve smlouvě uvedeno.

specifikace kupní ceny a způsoby její úhrady

Smlouva obsahuje ujednání o kupní ceně a způsoby její úhrady kupujícím. Cena je určena buď soudním znalcem nebo dohodou stran. Nejlepší způsob zaplacení kupní ceny je její jednorázová úhrada, a to ať již v hotovosti nebo bezhotovostně z účtu na účet u banky. Další možnosti je varianta, kdy kupující složí zálohu na kupní cenu v menší hotovosti a zbytek splatí ve splátkách v termínech a do určité doby určené ve smlouvě.

Důležité je upozornit na skutečnost, že prodávajícímu, jemuž se kupující zavázal, že mu celou kupní cenu splatí a takto neučinil, vzniká přímo ze zákona možnost od kupní smlouvy odstoupit.

Další možnosti úhrady kupní ceny jsou:

• Kupující zaplatí kupní cenu až po vkladu do KN

• Stanovení tzv. odkládací podmínky, která spočívá v tom, že smlouva nabývá účinnosti splacením kupní ceny, teprve splněním odkládací podmínky smlouva nabývá účinnosti a lze podat návrh na vklad

• Ustanovením ve smlouvě o zřízení neodvolatelného dokumentárního akreditivu u banky s výplatou ve prospěch prodávajícího po předložení kupní smlouvy s vkladovou doložkou katastrálního úřadu bance ( nejbezpečnější forma o ohledem na vklad do KN)

• Složení kupní ceny do notářského nebo advokátní úschovy a vázání výplaty prodávajícímu na předložení kupní smlouvy s vkladovou doložkou katastrálního úřadu.( nejbezpečnější forma o ohledem na vklad do KN)

vady předmětu koupě

Kupní smlouva by měla obsahovat ujednání o možných vadách nemovitosti (mezi tzv. právní vady patří např. věcná břemena, zástavní právo). Pokud kupující kupuje nemovitost zatíženou zástavním právem, dostává se do postavení zástavního dlužníka a v případě, že původní dlužník svoji povinnost nesplní, může nový vlastník o nemovitost přijít.

Věcná břemena i zástavní právo lze zjistit z výpisu z KN.

Jinou vadou může být i předkupní právo k prodávané nemovitosti. Kupující by měl požadovat doklad o nevyužití předkupního práva oprávněnou osobou.

Pokud by prodávající obešel osobu oprávněnou z předkupního práva, může se tato osoba domáhat, aby soud určil neplatnost kupní smlouvy.