EAS vypracovan_233_ot_225_zky
Níže je uveden pouze náhled materiálu. Kliknutím na tlačítko 'Stáhnout soubor' stáhnete kompletní formátovaný materiál ve formátu PDF.
Faktory ekonomické (důchody a příjmy kupujícího, existence nabídky, odbyt, …)
Faktory demografické (struktura obyvatelstva, hustota osídlení, …)
Faktory sociální (vztah člověka k půdě, životní úroveň, …)
Faktory psychologické (jistota investice do zemědělské půdy, …)
Faktory přírodní a polohové (přirozená úrodnost zem. půdy, poloha pozemku …)
Oceňování zemědělské půdy
Úřední ceny zemědělské půdy - využívány především pro výpočet daně z pozemku (daň z nemovitosti)
- vyhlášené sazby jsou cenami maximálními
- funkce úředních cen - závazná (pro fiskální účely (výpočet daní, pozemkové úpravy, ..))
- orientační (informativní)
metoda výpočtu úředních cen:
- vychází ze soustavy Bonitovaných půdně-ekologických jednotek (BPEJ) - v ČR 2199
- BPEJ - 5ti místný kód - 1. číslice = klimatický region
2. + 3. číslice = hlavní půdní jednotka
4. číslice = svažitost pozemku
5. číslice = hloubka půdního profilu a skeletovitost
- ceny BPEJ oceněny dle parametrizovaných naturálních výnosů 9ti hlavních plodin
- při ekonomickém ocenění BPEJ se berou v potaz cenové i nákladové parametry
- nutno spočítat Hrubý roční retní efekt (HRRE) = rozdíl mezi normativními cenami
produkce a normativními cenami nákladů zvýšenými o průměrný zisk
- poté nutno vynásobit (1-D), kde D=daňové zatížení a vydělit úrokovou mírou; nakonec
přičíst bázickou cenou zemědělské půdy
40
Tržní ceny zemědělské půdy - vytváří se volně na trhu zemědělských nemovitostí na základě nabídky a poptávky
- půda se stává zbožím a cena půdy se stanovuje dohodou
- orientační cena půdy:
TC = R / Ú (TC - celkové náklady, R - roční pozemková renta, Ú - tržní úroková míra)
- prodávající chce prodat půdu aspoň za takovou cenu, která mu přináší čistý úrok ve výši
roční renty
Faktory ovlivňující tržní ceny - faktory úrodnosti
- faktory utvářené předchozí lidskou činností
- faktory polohové
- další (politika, alternativní využití, situace na trhu, …)